Pajak dan Biaya yang Dikenakan Saat Jual Beli Rumah

Sebelum membeli rumah, selain mempertimbangkan harga dan lokasi serta kenyamanan, kita juga perlu mengetahui dan memperhitungkan beban pajak dan biaya-biaya lainnya yang akan dikenakan kepada kita selaku pembeli.

Pajak jual beli rumah merupakan bagian penting yang perlu dipahami sebelum melakukan transaksi properti. Sebagian orang hanya berfokus pada harga jual tanpa menghitung beban pajak yang timbul dalam proses transaksi. Padahal nilainya cukup besar, yang masing-masing ditanggung oleh penjual dan pembeli.

Jika komponen pajak tidak diperhitungkan sejak awal, maka dapat menganggu kelancaran transaksi, seperti beban keuangan tak terduga (mengganggu stabilitas finansial), penundaan transaksi, denda dan sanksi administratif, serta risiko masalah hukum.

Pajak yang dikenakan meliputi berbagai jenis, tergantung pada pihak yang berkewajiban. Besaran pajak yang dikenakan pun bervariasi, disesuaikan dengan jenis transaksi serta nilai properti yang diperjualbelikan.

Berikut jenis-jenis pajak yang ditanggung oleh pihak penjual dan pembeli. Yuk, simak ulasannya.

Pajak yang Dikenakan Saat Jual Beli Rumah

Pajak yang Dibayarkan oleh Penjual

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Mengacu pada Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, maka pajak penghasilan pada penjualan rumah yakni sebesar 2,5% dari harga jual properti.

Misalnya, jika rumah dijual dengan harga Rp2 miliar, maka PPh yang harus dibayarkan adalah Rp50 juta.

PPh yang dibebankan kepada penjual wajib dilunasi sebelum Akta Jual Beli diterbitkan. Tanpa bukti setor, AJB tidak dapat diproses oleh Notaris/PPAT.

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan dibayarkan oleh pemilik tanah dan bangunan yang dalam konteks ini adalah pengembang/penjual sebelum unit dipindahtangankan ke pembeli.

PBB dibayarkan sebelum terjadinya proses serah terima atas rumah, bangunan, atau tanah yang diperjualbelikan.

Tarif PBB adalah 0,5% dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak), yang dihitung berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

Pajak yang Dibayarkan oleh Pembeli

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Ketika membeli rumah dari pengembang yang berstatus pengusaha kena pajak, maka pembeli akan dikenai PPN senilai 11% dari harga jual properti.

Misalnya, harga rumah Rp2 miliar, maka PPN-nya sebesar Rp220 juta.

Namun, sering juga pengembang memberikan promo gratis PPN kepada calon pembeli properti. Walau sebenarnya PPN itu sudah dimasukkan dalam harga jual yang ditawarkan pengembang.

Perlu diketahui juga, PPN tidak berlaku untuk transaksi jual beli properti antar perorangan.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besaran BPHTB adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak atas rumah tersebut.

Rumusnya: 5% x (Harga Jual – NPOPTKP)

NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nilainya akan berbeda-beda tiap wilayah. Untuk wilayah Jakarta, nilai NPOPTKP bisa mencapai Rp80 juta.

Misalnya, harga rumah Rp2 miliar dan NPOPTKP Rp80 juta, maka BPHTB yang harus dibayarkan adalah 5% x (2 miliar – 80 juta) = Rp96 juta.

Tanpa bukti pembayaran BPHTB, pembeli tidak bisa melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan (BPN).

Baca juga: Istilah-istilah Properti yang Umum Digunakan Sehari-hari

Biaya-biaya yang Dikenakan Saat Jual Beli Rumah

Melansir Mekari Klikpajak, selain pajak, ada juga biaya lain-lain yang dikenakan pada penjual dan pembeli selama proses transaksi, yakni:

1. Biaya Notaris/PPATK

Dalam proses transaksi properti, biaya Notaris/PPATK biasanya menjadi tanggungan penjual, tetapi dapat juga dinegosiasikan agar dibagi dengan pembeli.

2. Biaya Cek Sertifikat

Cek sertifikat dilakukan untuk memastikan legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Biaya yang dikeluarkan sekitar Rp100 ribu. Biaya ini ditanggung oleh pembeli.

3. Biaya Balik Nama Sertifikat

Pembeli harus mengurus balik nama sertifikat properti, kecuali membeli rumah langsung dari pengembang. Biaya balik nama biasanya 2% dari nilai transaksi.

4. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Akta Jual Beli (AJB) diperlukan sebagai bukti kepemilikan yang sah. Biaya pembuatan AJB biasanyanya sekitar 1% dari nilai transaksi.

Untuk biaya AJB dapat ditanggung oleh salah satu pihak saja, umumnya dibebankan kepada pembeli, tapi bisa juga ditanggung bersama–dinegosiasikan dan disepakati bersama antara penjual dan pembeli.

Demikianlah ketentuan pajak dan biaya-biaya lain yang menjadi kewajiban pihak penjual dan pembeli saat transaksi properti. Dengan mengetahui besaran pajak dan biaya yang harus dibayarkan membantu kedua belah pihak dalam merencanakan transaksi dengan lebih baik. Serta dapat menghindari potensi sengketa atau konflik hukum di kemudian hari.